Aquisição de um imóvel é sempre um fato importante, seja porque muitas vezes representa a realização de um sonho, especialmente na compra da casa própria, seja porque envolve um volume de dinheiro considerável. De qualquer forma requer muito cuidado e atenção aos detalhes antes do fechamento do negócio.
Esses cuidados ganham relevo quando tratamos de imóveis que ainda não existem fisicamente, ou seja, se encontram apenas no papel, os chamados imóveis na planta. Nesses casos a atenção deve ser redobrada e o cuidado e paciência com os detalhes podem fazer a diferença para que o sonho não se torne uma grande dor de cabeça.
Inicialmente, ao adquirir um imóvel na planta, o consumidor deve buscar informações sobre a Construtora responsável pelo empreendimento, procurando levantar o seu histórico e conhecendo os empreendimentos já realizados pela mesma, a fim de se certificar quanto a qualidade da construção e dos materiais empregados. Vale até mesmo verificar junto ao PROCON o volume de reclamações contra aquela empresa.
A segunda precaução que o consumidor deve ter é consultar o Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado o imóvel e solicitar o registro do projeto de incorporação devidamente aprovado pela Prefeitura, pois segundo a legislação nacional, o incorporador somente poderá colocar a venda as unidades autônomas em edifícios a construir ou em construção, após ter efetivado o registro do memorial da incorporação mediante a apresentação dos documentos elencados no artigo 32 da Lei 4.591/64.
Esta exigência é feita justamente para dar segurança jurídica ao adquirente do imóvel a ser construído, eis que a Incorporação pressupõe a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e do incorporador.
Muitas vezes as Construtoras ou Incorporadoras oferecem o imóvel a venda antes de registrar o memorial e isso pode acarretar diversos problemas para os adquirentes, até mesmo diferenças no projeto, entre o que foi anunciado e o que foi posteriormente aprovado pelos órgãos públicos.
É interessante notar que nos anúncios de venda, impressos, propostas ou contratos devem obrigatoriamente constar o número de registro da incorporação, bem como a indicação do cartório competente, conforme determina o § 3º do artigo 32 da Lei no. 4.591/1964.
Outra dica interessante é solicitar no Cartório de Registro de Imóveis a certidão do memorial descritivo da obra, a fim de comparar as informações ali constantes com aquelas anunciadas pela empresa, especialmente em relação às medidas do bem, área privativa e comum.
Tomada a decisão de concretizar o negócio é preciso ler atentamente o contrato, dando especial atenção aos seguintes pontos: a) o objeto do contrato deve descrever detalhadamente as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido; b) a cláusula do preço e forma de pagamento deve contemplar corretamente os valores acordados e a forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e período de aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento.
Outra cláusula de grande importância é a que estabelece o prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora, devendo constar uma multa por atraso na entrega da obra, assim como é interessante constar que no caso de ocorrer este atraso deve a Incorporadora suspender imediatamente a continuidade da aplicação da correção monetária sobre o saldo devedor do imóvel, pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC, este entendimento vem sendo cada vez mais adotado pela jurisprudência nacional.
É também importante verificar no contrato todas as taxas ali estabelecidas, verificando sua pertinência, solicitando todas as informações que entender conveniente para esclarecer as cobranças e incidências.
Finalmente, recomenda-se que o seu contrato seja registrado no cartório de registro de imóveis competente e que sejam guardados todos os materiais de publicidade para que numa eventualidade possam ser usados como prova das promessas anunciadas.
Nara Elaine Xavier da Silva
OAB/PR 29.378
Sócia na Venturi Silva Advogados & Consultores
www.venturisilva.adv.br
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